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    上海公房动迁款怎么组成?如何计算?托底保障好不好?

    上海房地产律师 时间:2021/7/21 10:19:19 

    在上海公房动迁案件中,居民最为关心的问题之一就是自己究竟能从动迁款中拿到多少钱。要解决这一问题,首先需要了解公房动迁款的具体组成,即动迁款这块“大蛋糕”主要包括哪几块“小蛋糕”?各部分“小蛋糕”具体应当如何计算?以及公房申报居住困难户享受托底保障到底好不好等问题。这些问题与整个动迁过程息息相关,因此只有对其具有一定了解,才能较为准确的估算出自己能在动迁款中获得多少利益。

    因大多居民主要面临居住类型的公房拆迁,因此,本文主要介绍居住类型公房拆迁补偿款的组成模式与计算方法。

    一、动迁款由哪几部分组成?

    首先,公房动迁款这块“大蛋糕”究竟由哪些“小蛋糕”构成?这里以《杨浦区41街坊旧城区改建地块房屋征收补偿方案(征求意见稿)》(以下简称为《杨浦区41街坊补偿方案》)为例。根据该补偿方案,在选择纯货币安置的情况下,动迁补偿款这块“大蛋糕”主要由以下几部分“小蛋糕”组成:一、评估价格,二、价格补贴,三、套型面积补贴,四、按期签约奖,五、配合签约奖,六、集体签约奖,七、搬迁奖励,八、均衡实物安置补贴(自购房奖励补贴),九、搬家补助费,十、家用设施移装补贴,十一、不予认定建筑面积的材料费补贴,十二、室内装饰装修价值补贴,十三、证照补贴。

    需要注意的是,第八项中的均衡实物安置补贴(自购房奖励补贴)通常最低30万起步。在选择产权调换的情况下,即通常所说的“以房换房”的补偿方式中,如果由被补偿人自己选择调换房屋的,则此项补贴不再享有;但如果接受基地指定房源,则该补贴款仍可享有。这一最新规定改变了以往只要选房就没有安置补贴的做法,新增了“接受基地指定房源”仍可享受这块“小蛋糕”。此外,第十三项的证照补贴通常是10万起步,如果在公房内办理营业执照的,则此补贴通常也不享有。

    以上是杨浦区的动迁款具体组成方式。其它区在内容组成上大致相同,仅在名称上存在差异。例如黄浦区把签约奖统一称为“签约奖励费”;而虹口区则统一称为“按期签约奖和集体签约搬迁奖”等。

    二、各组成部分应如何计算?

    在了解了动迁补偿利益大致分为几块“小蛋糕”后,还需要了解各个“小蛋糕”是如何计算的,这是非常关键的问题。

    (一)评估价格。通常来说,在进行意愿征询后,会有专门的房地产评估公司对动迁公房的价值进行评估,并给出评估单价。此时,评估价格就等于评估单价乘以建筑面积。值得注意的是,在计算建筑面积时可能涉及公房面积换算的问题。这是因为通常情况下,公房房本上记载的都是套内使用面积,不含公摊面积。因此,计算评估价格时,必须先对其进行换算。

    为便于理解,我们以老王名下的一套房本上记载面积为15平方的旧里公房为例。在计算该套房屋的建筑面积时应由房本记载的15平米乘以旧里公房系数1.54,即该套房屋的建筑面积为23.1平米。在此基础上,假设该套房屋的评估单价为5万/平米,则评估价格应为评估单价5万/平米乘以23.1平米,即115.5万元。这里还需要强调的一点是评估单价低于整体评估均价的,应以评估均价为标准进行计算。即如果上述房屋的评估单价为5万/平米,而该房屋所处的整个地块的评估均价为5.5万/平米,此种情况下,应以整个地块的评估均价5.5万为准。并以此为基础乘以建筑面积23.1平米,得出该套房屋的评估价格为127.05万元。

    值得一提的是,以前的公房因为面积小、人口多,部门居民会在原有基础上搭建阁楼以满足住房需求。阁楼的补偿计算方式比较特殊,需要区分情况考察并计算。具体而言,在2001年11月1日前房本上有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼,且高度在1.2米至1.7米(含1.7米)之间的,按照实际居住面积的1/2及前述换算系数计算建筑面积;1.7米以上部分,按照实际居住面积及前述换算系数计算建筑面积。例如老王有一套旧里公房,在1990年1月取得房本,阁楼面积为3平米,高度1.3米,评估价格为5.5万/平米。此种情况下,阁楼应当予以补偿。补偿金额为5.5万/平米乘以3乘以1.54乘以1/2,即127050元。假设该阁楼的高度为1.8米,则按照前述规定,补偿金额应为5.5万/平米乘以3乘以1.54,即254100元。但如果该阁楼系老王自己在2002年搭建,房本上没有记载,也没有收取租金的,则该阁楼一般不计入补偿面积,对该部分面积不享有补偿款。

    (二)价格补贴。价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。通常情况下,补贴系数为0.3。仍以老王的公房为例,该套房屋的价格补贴应为5.5万/平米乘以0.3的补贴系数再乘以建筑面积(包含高为1.3米,面积为3平米的阁楼)4.62平米,即381150元。

    (三)套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。通常情况下,每户补贴面积为15平米建筑面积。即套型面积补贴为5.5万/平米乘以15平米,即82.5万元。

    (四)按期签约奖。该项奖励通常是有比例的,只有在规定签约期限内签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民才可享有。通常情况下每户奖励350000元,并按被征收房屋建筑面积奖励5000元/平方米。仍以老王的房子为例,如果老王积极签约并搬离,最高可以拿350000+23.1×5000=465500元的按期签约奖。但签约期满后再签协议搬离的则应在此基础上少拿5万。

    (五)配合签约奖。居民签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民,每户将按被征收房屋建筑面积给予6000元/平米的奖励,低于150000元的按150000元计。在签约期前十天内签约的,则每户增加奖励55000元。如在规定签约期限内首日签约率达到85%的,则对在首日签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民,每户按被征收房屋建筑面积再增加奖励8000元/平方米,低于200000元的按200000元计。假设老王第1天就积极签约且首日签约率达85%以上的,老王最高可以拿150000+55000+200000=4050000元的配合签约奖。

    (六)集体签约奖。规定的签约期限届满时签约率达到85%的,对已签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民,每户奖励150000元;规定的签约期限届满时签约率超过85%的,则每增加1%,对已签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民,每户再增加奖励5000元,该奖励仅适用于在规定签约期限内签约的居民。也就是说,如果签约率为100%,老王在符合条件的情况下最高可以拿150000+15×5000=225000元的集体签约奖。

    (七)搬迁奖励。凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民,每户奖励50000元。

    (八)均衡实物安置补贴。协议生效后,对选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的任何产权调换房屋的居民,每户按被征收房屋建筑面积给予10000元/平方米补贴,低于300000元的按300000元计。根据老王拥有的公房面积,老王可获得30万元的均衡实物安置补贴。当然,该补贴可能根据公房所处地区、面积的不同而存在一定差异。

    (九)搬家补助费。搬家补助费=被征收房屋建筑面积×12元/平方米。每户搬家补助费低于1000元的,按1000元计。此外,还将为居民提供免费搬场一车次。这一规定较为人性化,东西较少的居民一车基本就可以搬完。

    (十)家用设施移装补贴。电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用(独用)电表和煤气等家用设施移装按每户2000元给予一次性补贴。

    (十一)不予认定建筑面积的材料费补贴。对不予认定建筑面积,每户按不予认定建筑面积给予1000元/平方米的材料费补贴。每户不予认定建筑面积的材料费补贴低于50000元或者没有不予认定建筑面积的按50000元计。什么是不予认定建筑面积呢?由于公房的面积较小,部分居民在房屋周边没有经过审批搭建其他建筑,通常情况下面积不会太大,如阁楼或厨房等。针对这部分补贴款,上海市不同区存在不同的规定,例如黄浦区该部分补贴较高,通常不低于10万。按照这一规定,老王的公房也可获得5万元的材料费补贴。

    (十二)室内装饰装修价值补贴。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进行评估,并按评估结果予以补偿。这部分补贴需要进行评估,一般来说价值不会太高,通常在2万到10万之间。笔者之前代理过一个位于虹口的公房,建筑面积40多平米,装修补贴仅获得21500元。因此,该部分需要根据具体装修程度进行计算。

    (十三)证照补贴。对在2001年11月1日以后,以被征收居住房屋作为经营场所领取工商营业执照(注册地址须与被征收房屋地址一致)且在房屋征收决定公告之日仍然有效的,被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬迁的,每户给予工商营业执照补贴100000元。对被征收居住房屋内注册有烟草专卖许可证(注册地址须与被征收房屋地址一致)且在房屋征收决定公告之日仍然有效的,被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬迁的,每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。换句话说,想要拿到10万证照补贴,需要满足以下3个条件:首先,营业执照需要在2001年11月1日以后取得;其次,营业执照在公房动迁时还没有被注销或吊销;第三,签约期内签约并搬迁的。如果想获得5万元的证照补贴,则还需要在公房内注册烟草专卖许可证。

    从上面的计算方式来看,老王这套15平方使用面积的公房,按照评估均价5.5万/平米,在不算阁楼的情况下,如果选择纯货币安置方式,最高可以获得400万的动迁补偿款。虽然部分基地还有户口迁移奖励,但该部分奖励一般很少,此处暂不作计算。

    三、托底保障到底好不好?

    假设老王这套公房里有10个户口,公房想要享受居住困难托底保障补贴,至少需要认定多少个居住困难人口?托底保障到底好不好?

    通常情况下,托底保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。但由于每个区的折算单价不同,为方便表述,后文的折算单价统一按照21500元来计算。回到上面的公式,折算单价21500乘以居住困难户人数N乘以22平方再减去400万房屋动迁款,如果有余数,则可享受托底保障补贴;如果没有余数,则不构成托底。在N等于8时,按照该公式,结果为378.4万元。因小于400万,故不能享受托底。在N等于9的情况下,结果为425.7万元,大于400万。因此,老王这套公房想要享受托底保障,起码要有9个人口被认定为居住困难人口。认定的具体办法基地一般会有公示,本文由于篇幅有限暂不展开。

    在弄清楚这个问题之后,老王申请居住困难托底保障对老王是好事还是坏事呢?或者说应不应该享受托底保障呢?

    根据规定,公房的动迁款由承租人和同住人获得。但现实生活中,有很大一部分公房存在“空挂户口”的情况,即虽然户口在公房内,但并不在公房内居住。在分析享受托底保障到底好不好的问题前,要先确定户口在里面的人是不是团结一致。举个例子,此前,笔者接触过这样一个案件。有一套位于静安区建筑面积为35平米的公房,按照当时居住困难折算单价26000元计算,一个人头就是26000元乘以22平米,即57.2万元。当时该公房申请认定托底,动迁组总共认定了11个居住困难人口。这里面特别要注意,动迁组认定的居住困难人口和动迁时法院认定的同住人是有区别的。也就是说,这11个居住困难人口里有很多不属于法律上的同住人。那么问题来了,被认定居住困难人口的人,可以享受多少份额,会不会分走原来承租人和同住人的“大蛋糕”呢?在这个案件中,法院最终判决这11个人中即使不属于同住人,也能获得57.2万元的动迁款。原因就在于这11个人被认定为居住困难,享受了托底保障。由此,这一判决对承租人和同住人很不利。

    回归到老王这个案例中,假设老王的房子不享受托底能获得400万的动迁款。一共有4个同住人,加上一个承租人,那么就是5个人分,每人获得80万。但如果老王的公房享受托底了,根据上文,需要认定9个人为居住困难人口,可以获得425.7万。很明显,其中有4个人本身不属于同住人。但此时这4个人因为被认定为居住困难人口,因此该4人每人要获得47.3万元,共分走189.2万。也就是说,原本的动迁款这个“大蛋糕”被分走189.2万,剩余的236.5万元再由老王和同住人分,即人均获得47.3万元。此时就可以发现,在该公房享受托底保障后,老王等5人在原基础上少拿了32.7万元。

    综上,如果全部居住困难人口都是老王自己很亲的家人且比较团结的,在此种情况下享受托底是好事,因为“大蛋糕”多拿了20多万;但如果其中有部分是其它普通亲戚,不是那么团结的话,则不建议申请托底保障。前述分析笔者仅从老王的角度出发,如果有涉及其他人的利益,还望谅解。



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