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    上海公房承租人之争,长辈一定比晚辈更有资格成为新承租人吗?

    上海房地产律师 时间:2021/7/29 17:54:03 

    在公房动迁案件中,部分居民可能会有这样的疑问:长辈一定比晚辈更有资格成为新承租人吗?为解决这一疑问,需要对公房的性质及承租人的几大特权进一步回顾与明确。首先,公房是计划经济下分配的福利房,具有福利性质;其次,承租人享有以下三方面的特权:一是在动迁之前享有占有、使用的权利;二是在动迁后,享有选择补偿方式、签订动迁协议、领取动迁款的权利;三是在认定同住人时,不受“他处有房”的限制,可以重复享受动迁待遇的权利。最后,对物业指定的承租人不认可,可以申请法院撤销物业的指定行为。

    但在一种特殊情况下,不建议申请法院撤销重新指定的行为。这种情况主要是指在正式动迁后,动迁组和物业指定的新承租人,在实践中仅作为代表享有选择补偿方式、签订动迁协议、领取动迁款的权利,而不是实际上的承租人概念,也并不会影响同住人的实体权利。

    具体来看一个案例。老王和小王是叔侄关系,两个人的户口都在一套公房内,这套公房系老王的母亲也就是小王的奶奶单位分配的。老王的母亲去世后,一直未变更承租人。该套公房内共有5个户口,分别是老王及其女儿以及小王一家三口。老王自小住在该公房内,后来因为要结婚,单位另外分配给老王一套福利房。老王由此搬离后,该公房一直由小王的父母和小王居住,后来小王的父母相继去世,仅剩小王居住在该公房内。2010年,老王夫妇离婚,老王将自己的福利房分给其妻,又将自己和女儿的户口迁至老公房内。2019年初,老王和小王听说该公房所处地块可能要动迁,于是两人都希望将自己变更为新承租人。

    为了解决此事,物业委托居委会多次协调,但始终未形成一致意见。老王认为:该公房系自己母亲的房子,自己从小居住在里面,且户口也在该公房内,自己在外又无其他房子居住。而小王仅是原承租人的孙子,其居住问题应由小王父母解决,不能赖在奶奶的公房内。况且自己还是长辈,小王要学会感恩,没有资格成为新承租人。小王则认为,老王之前已经享受过一套福利房,后来其将该套福利房让给其前妻,系因其个人原因导致无房居住。不排除老王夫妻串通好以争夺老公房动迁款的可能性。而自己已经在老公房内居住几十年,属于同住人,当然有资格成为新承租人。

    物业的说法对不对?如果不对,错在哪里?根据上海市房管局沪房规范〔2019〕3号文件规定:“承租人死亡,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的应该变更;在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的,按下列顺序确定承租人:a.原承租人的配偶;b.原承租人的子女(按他处住房情况,本处居住时间长短);c.原承租人的父母;d.其他人(按他处住房情况,本处居住时间长短)”。从该规定可以看出,就承租人资格的顺位来说,小王确实是低于老王的,物业关于资格顺位的说法符合规定。

    但是,物业指定承租人的行为却是错误的。原因在于适用资格顺位存在一个前提条件,那就是双方必须处于同等地位。即大家都是共同居住人,或者大家都不是共同居住人。根据相关规定,认定共同居住人需要符合以下三个条件:有户口、住一年、没有其他福利分房或者虽然有福利房但居住困难的。回到老王这个案例中,老王和小王的地位其实并不平等,因为老王曾有过福利分房,因此老王不属于共同居住人。相反,小王恰恰符合共同居住人条件,系共同居住人。由此,上述资格顺位并不能适用于老王和小王,物业的指定行为也不符合法律规定。基于此,小王可以通过起诉要求法院撤销物业指定老王为新承租人的行为,并请求法院将承租人恢复到小王奶奶名下。

    部分居民可能会存在这样的疑虑,在法院判决物业恢复承租人为小王奶奶后,小王要求物业指定自己作为新承租人时,物业往往并不配合。此时,小王成为新承租人的目的似乎依旧无法实现。

    这里存在一个思维误区。该案中,小王只要排除老王作为承租人即已取得胜利。原因在于一旦老王成为承租人,则不受福利分房影响,进而可以再次享受动迁利益。一旦老王不是承租人,则在公房动迁时想要享受动迁利益,就需要符合同住人条件。但很显然,该案中老王并不属于同住人。因此,小王只要推翻物业的指定行为,即使自己不能成为新的承租人,也可以说已经取得了胜利。




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