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    原承租人在动迁公告发布前去世,动迁款是否属于遗产?能否继承?

    上海房地产律师 时间:2021/8/2 11:08:58 

    我们知道,公房作为一个特殊时期的产物,产权归国家所有,承租人仅享有使用的权利。那么,公房承租人去世,公房能否作为遗产继承?很多居民存在这样的疑问,本文将为大家解开这其中的谜团。

    首先,根据《民法典》第一千一百二十二条,遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。该规定说明,只有遗留的个人财产才属于遗产,而公房的产权因为不属于承租人,所以按照规定,公房是不能作为遗产继承的。那么问题来了,既然公房的产权是国家的,不属于承租人的遗产,那么在承租人去世后,公房如何处理呢?

    根据法律,在没有特殊规定的情况下,公房应收归产权人所有。但公房作为特殊时期产物,在上海是有特殊待遇的。按照《上海市房屋租赁条例》第四十一条规定,居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。根据这一规定,承租人去世后,公房里的同住人可以申请成为新的承租人。也就是说,公房承租权本身是不能继承的,但可以由同住人申请继续享有承租权。

    接下来要解决第二个问题,也是很多居民都比较关心的问题,这个问题比较关键:公房承租人去世后公房动迁了,承租人能否享有动迁份额呢?动迁款又能否继承呢?这里需要分两种情况讨论:一种是一般情况下,原承租人在动迁公告发布前去世的,因去世时公房尚未动迁,所以原承租人去世时不享有动迁份额。此种情况下,动迁款不属于遗产,也不存在继承的说法。此种情况比较好理解,因为公房承租权本身就不是遗产,承租人仅享有占有、使用的权利,去世本身意味着丧失了使用权。

    这是一般情况,但有原则就可能有例外。这里通过分享一个案例来说明为什么承租人去世后,公房动迁款会被当成遗产对待。事情是这样的,李小姐的父母有一套单位分配的公房,换算建筑面积有60个平方。公房承租人是李小姐的母亲,在李小姐的母亲去世前,公房一直由李小姐父母居住。后来李小姐和她的哥哥因他处有房,从公房搬离。到了2008年和2009年,李小姐的父母相继去世。去世后,这套公房就一直空关,承租人也一直没有变更过。2013年的时候,公房动迁了,拆迁公告发布时,公房里只有2个户口,分别是李小姐哥哥的儿子和孙子这两个后辈,也就是李小姐的侄子小李和侄孙。李小姐的户口并没有在里面。2013年8月,动迁组直接和户口在里面的小李签订动迁协议,小李选了产权调换,拿了一套嘉定区的安置房和补偿款,后来房子经过评估价值160多万。李小姐虽然向动迁组多次提出异议,动迁组也召开了很多次协调会,由于小李寸步不让,最终动迁组认为李小姐没有户口,没有资格提异议。但李小姐认为,自己母亲作为原承租人虽已去世,但承租人一直未变更。而且小李和他的儿子属于空挂户口,根本不是同住人。因此,小李和他儿子不能享有动迁份额,动迁款应作为原来承租人的遗产由自己和哥哥继承,这样安置房的50%份额是自己的。但小李不这么看,他认为公房的使用权本身不能作为遗产,关键要看户口是否在公房里。虽然公房的承租人一直未作变更,但自己户口在公房里,系公房的实际承租人。再加上自己是户主,因此动迁款应全部交由自己处理。李小姐既没有户口也没有实际居住过,因此没有动迁份额。

    那么到底谁的说法是对的呢?我们还是来看一下对于这种情况,法律是怎么规定的。根据上海市高级人民法院《关于审理分家析产案件若干问题的意见》第一条的规定“只有承租人的公房动迁时,原承租人已死亡,若已依法确定了承租人的,动迁补偿款归新的承租人;若尚未确定承租人的,动迁补偿款归原承租人的继承人”。根据这条规定,公房动迁时,公房内应只有承租人。只有在这个前提下,才能适用这一规定。该前提根据法院已有判例,主要可以分为两种情况:一种是只有原承租人的户口在公房里,没有其他人的户口在里面;另一种则是虽然有其他户口在里面,但其他户口在里面的人没有实际居住过或因他处有房等原因不属于同住人的。在这两种情况下,原承租人去世,未变更新承租人的,动迁款可以作为遗产继承。很显然,李小姐遇到的就是第二种情况。李小姐的母亲虽然去世了,但是户口在里面的人属于空挂人员,不属于同住人。

    在李小姐和小李将此事闹上法庭后,一审法院在2016年开庭进行了审理。一审法院根据上述规定,认为小李和他儿子虽有户口,但不属于同住人,且公房承租人未变更过。因此,动迁款应属李小姐母亲的遗产,由李小姐和她的哥哥一起继承。由此判决李小姐分到了50%的安置房份额和补偿款。小李不服提起上诉,二审法院驳回了小李的上诉请求,维持一审判决。

    从这个案例中不难看出,原承租人在动迁公告发布前去世的,虽原则上动迁款不能作为遗产继承,但在符合下面两个条件时,仍有机会作为遗产继承。一是拆迁公告发布时,公房内只有承租人,没有其他同住人;二是在原承租人去世后,没有变更过新承租人。



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